2020年12月11日
高く売る為に不動産（マンション・一戸建て・土地）の査定価格算出方法を知る！
売却理由はそれぞれです。
相続した不動産を現金化する為。
住宅ローンの支払が厳しい為。
離婚した為。
転勤の為。
買い換えの為。などなど
売らなければいけない状態の方もいれば、良い金額で売れるなら売却や買い替えを検討したいと言う方もいると思います。
どんな売却理由にしてもまず何をすべきか？
それは不動産査定になります。
その不動産査定を行い査定価格が算出されます。
ここでは査定の考え方や査定価格の算出方法等をご説明します。
そもそも不動産査定ってなに？
「不動産査定」と言う言葉を聞かれるかと思います。
そして言葉の意味を把握されていない方もいらっしゃいます。
車の場合、新車ディーラーや中古車販売店に行くと車の査定をしてくれます。
例えば「100万円です！」と言われた場合、100万円でその査定をした会社が買い取ります。
中古本なども同じ形ですね！
古本屋に行って査定をしてもらって、提示された金額が売れる金額とイコールです。
不動産会社の場合、通常では「これぐらいの金額で売れますよ」と言う金額が査定額になります。
業者に買い取ってもらう場合には、通常の査定金額とは異なります。
買取の場合は、別途「買取査定」と言う形で査定を行います。
大事な事なので2度言いますが、あくまでも「これぐらいの金額で売れますよ！」と言う金額を提示するのが不動産査定となります。
査定方法も選べるので、査定理由により使い分ける！
査定方法も選ぶことが出来ます。
大きく分けると簡易査定と訪問査定の2種類です。
それぞれメリット・デメリットがあるので、なぜ査定をするのか？その理由に合わせてお選びする事をおすすめします。
簡易査定
依頼いただいた不動産個別条件（お部屋の中の状態等）を加味せず、土地や建物の内容を基に査定金額を算出します。
不動産屋さんが自宅に来る事なく査定をしてもらえるので、電話やメールだけでのやり取りで価格を知る事が出来ます。
しかしながら、お部屋の中の状態等を加味していないので、正確性は低くあくまでも相場的な意味合いの金額となってしまいます。
■メリット
電話やメールだけで価格が分かる。
■デメリット
正確性に欠けた査定金額になってしまう。
※まずは相場を知る事で今後の方向性を考えたい方におすすめです。
訪問査定
その名の通り、査定物件に訪問し金額を算出する方法です。
土地面積や建物面積、接道状況などは資料でも把握が出来ますが、資料だけでは把握出来ない部分も現地を訪問する事で加味し金額を算出する事が出来る様になります。
【現地で確認する内容】
■建物状況（外壁や基礎の状態、建物の傾きや修繕の必要なポイントの確認等）
■設備状況（インフラ状況や各種設備の有無と修繕の必要性の確認等）
■管理状況（土地・建物を含め管理の状態の確認等）
■近隣関係（境界の有無や近隣の状況の確認等）
■その他（眺望や騒音、車の交通量や駅までのアクセスの確認等）
書類上では分からない上記の内容を加味し査定金額を算出します。
また、通常であれば査定金額と合わせて、より高くご売却する為の戦略の提案を受ける事も出来ます。
■メリット
●より正確な金額の提示を受ける事が出来る。
●販売する為の戦略提案を受ける事が出来る。
■デメリット
●訪問を受ける為、時間の確保が必要になる。
●不動産屋さんと会う必要がある。
※正確な査定金額を知る事が出来るので、売却をする事が 決まっている方にはおすすめです。
査定金額の算出方法は？
査定価格を算出する方法は大きく分けると原価法、取引事例比較法、収益還元法と言う3種類に分類されます。
原価法
同じものを再度造った場合に必要になる金額から現在の評価額を算出する方法になります。
再調達価格を出し、建物は減価償却し計算を行います。
取引事例比較法
査定対象物件周辺の過去の取引事例を基に査定金額を算出します。
この時に査定対象物件の個別条件や近隣の相場トレンド、経済状況等を考慮していきます。
収益還元法
査定対象物件が将来に生み出すであろう収益から査定額を算出します。
通常では収益不動産の査定時に利用される方法になります。
一般的な居住用の不動産の場合、原価法と取引事例法を使用し査定価格を算出していきます。
自分でも相場価格を調べられる？
実はご自身で相場を調べる事も可能なんです！
ご自身で相場を確認する方法は色々とあります。
例えば「HOME4U」の様に不動産ポータルサイトで近所の物件の価格を調べる方法です。
「中古住宅HOME4U」ではエリア毎の情報がまとめられたページがあるので閲覧しやすいと思います。
ただ、注意が必要なのは、あくまでも売り出している金額なので、契約になった金額ではないと言う点は理解する必要があります。その他に相場価格を調べる方法が2つ。不動産会社も利用している不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」と国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用する方法です。■レインズマーケットインフォメーション■土地総合情報システム上記の様なサイトを利用する事で相場価格を確認する事が出来ます。
高く売る為に！
不動産査定と言うものがどのようなものかイメージが出来たと思います。
不動産査定はあくまでも様々な方法を用いて「これぐらいの金額で売れますよ！」と言う金額をより相場に近づけて提示をしています。
本来であれば核となる金額自体に大きな差は生まれません。
では、どの様にしてよりよい条件での売却を実現するか。
キーになるのは、やはり担当してくれる営業マンになります。
通常であれば窓口になる営業マンが販売を担当します。
購入希望者に根拠を持った説明が出来る能力があるか否かを見極める事はとても重要です。
査定をお願いした際に下記のポイントを確認する事をおすすめします。
■営業マンが相場を理解している。
■営業マンが査定根拠を説明できる。
■営業マンが販売戦略を提案できる。
上記の3点の中でも相場と査定根拠は、実際に販売活動をした際に購入希望者にも説明する内容になるので、しっかりと説明できる必要があります。
その他、担当者の服装や雰囲気、話し方なども重要ですね！
ご自身とのフィーリングもあると思います。
上記の事からお分かりの通り、査定金額で選ぶのではなく、担当者で選ばれる事を強くおすすめします。
そしてご売却をご検討の際は、是非はうすブレインにもご相談下さい。
ご自身で相場価格を確認する「ぽちっと査定」から簡易査定、訪問査定までお好きな方法をお選びいただけます。
他社様で売却活動中で、なかなか売却が進まない等のお悩みをお持ちの方もセカンドオピニオンとして査定とご提案をさせていただきます。
査定、ご提案はもちろん無料ですので、お気軽にご相談下さい！
ぽちッと査定
「ぽちっと査定」は簡単・無料。
物件情報を入力するだけでおおよその相場価格を確認することが出来ます。
対象不動産の物件種別を上部タブで選択し、必要情報を入力して『想定価格を算出する』ボタンを押して下さい。
※この自動査定は、相場を知るためのものであり、正式な査定ではありません。
※不動産の内容・条件によっては、お取り扱いが出来ない場合もあります。
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