2020年12月06日
売却活動をしている不動産（マンション・一戸建て・土地）がなかなか売れない。。。
不動産の売却活動を行ってなかなか売れないケースも多いです。
実はこれには色々と理由があります。
査定金額が間違ってる？
最近では一括査定サイトで売却を担当する不動産会社を探す方が多くいらっしゃいます。
一回の情報入力で複数社から査定をしてくれるので、便利ですよね！
一括査定サイトによっては不動産会社にお断りの連絡をしてくれるサービスを行っている会社さんもあります。
一度で複数社より査定をしてもらえて、選ばなかった会社にはお断りも入れてくれるので気まずくない！となると便利ではあります。
エンドユーザー側から見ると使いやすい内容ですが、実は落とし穴もあります。
不動産会社側から考えた場合、査定書を作成する時点でライバルが複数社いる状態になります。
そして、一括査定サイトにも記載がされているので仕方がないのですが、一括査定サイトに申し込む殆どの方が、複数社に査定を頼む事でより高く売れると言う意識でいます。
これによりお客様から選ばれる為に高い査定金額を提示するケースが出てきています。
そもそもの査定金額が相場から乖離している。
その金額を基に販売活動を行うと当然ながら売却期間がかかってしまうのは仕方ないですね。
こうなってしまうと不動産会社の営業マンは売却活動を頑張るのではなく、時間を掛けながら相場価格まで下げてもらえる様にクライアントである売主様との交渉を頑張る形になってしまいます。
誰が誰の為に何の仕事をしているのか。
本末転倒なケースです。
ぽちっと査定で相場の確認
「ぽちっと査定」は簡単・無料。
物件情報を入力するだけでおおよその相場価格を確認することが出来ます。
対象不動産の物件種別を上部タブで選択し、必要情報を入力して『想定価格を算出する』ボタンを押して下さい。
※この自動査定は、相場を知るためのものであり、正式な査定ではありません。
※不動産の内容・条件によっては、お取り扱いが出来ない場合もあります。
広告活動を行わずに情報を囲い込んでいる？
売却活動を任せられている不動産会社の中には情報を自社だけで囲い込んでいる業者も存在します。
なぜそんな事をするかと言うと利益を最大化したいからなんです。
売却したい人（売主様）が不動産会社に売却活動をお願いします。
これによって成約した場合に売主様は不動産会社に所定の仲介手数料を支払います。
このケースの様に、売りたい人や買いたい人の片方から仲介手数料を受け取る取引を不動産業界では片手取引と呼んでいます。
一方その売却活動を担当している不動産会社が買いたい人（買主様）も見つけて成約に至った場合、売主様と買主様より所定の仲介手数料を受け取る事ができます。
このケースを両手取引と呼びます。
この場合ですと片手取引に比べて不動産会社が受け取る金額は単純計算で倍になります。
当然ながら営利企業なので、利益の最大化を目指すこと自体は問題ないと思いますが、情報を他社に出さずに自社だけの取引にこだわってしまうと売主様の機会の損失につながってしまう恐れがあります。
この様に自社での両手取引に固執するあまり、売主様の売却の機会を損失し売却活動が長引くケースも存在しています。
相場価格に乖離せず囲い込んでもいないけど。。。
販売価格も相場と乖離していないし囲い込みもしていない！
でも売れない。。。
そんなケースも存在します。
世の中にはそれはもう大変な量の不動産が存在しています。
つまり多くのライバルが存在するので、ただネットに掲載するだけではなかなか目に留まりません。
多くのライバル物件よりも何が魅力的なのか？
土地の広さや建物の広さを伝えるだけでは、お客様も判断ができません。
ハザードマップや近隣施設、駅の特色や近道、学校の評判など。。。
購入希望者様が知りたい情報は多岐に渡ります。
そんな情報をしっかりと提供できているのか？
販売図面を作成して不動産ポータルサイトに掲載するだけではなかなか伝えきれていないかも知れません。
そして、販売している物件固有の魅力をアピールする事だけではなく、より付加価値をつける事も早期売却の近道です。
建物の診断や瑕疵保険など、付加価値を付与する方法も様々です。
その物件に合わせた販売方法が取れているのかが重要です！
目的を忘れてる？
時として目的と方法を履き違えてしまうケースもあります。
どう言う事か。
そもそも問題解決の方法として売却をしているにも関わらず、高く売る事を目的にしてしまっている方も見受けられます。
当然ながら高く売却できるには越した事はないですが。。。
私の体験談をご紹介します。
ある時、お客様より売却のご相談をいただきました。
お話を聞くと某大手仲介会社さんで販売活動を行っており、1年半も売れていないとの事でした。
なかなか売却が進まないので、セカンドオピニオンとしてのご相談です。
お客様のお話を整理すると下記の様な内容でした。
【問題点】
●現在の間取りが手狭である。
※ご相談時店では5人家族で2LDKのマンションにお住まいでした。
●長男が小学校に上がる前に引っ越したい。
※ご相談時点であと数ヶ月でした。
●住宅ローンの残債からこれ以上、価格を下げれない。
※おおよそですが、残債が2,000万円程度で販売価格が2,100万円を切る程度でした。
【目的】
広い一戸建てに買い換える！
残債の兼ね合いで価格を下げられない。
実は結構多いパターンだと思います。
こちらのケースの場合、目的はあくまでも広い一戸建てに買い換える事です。
売却は目的を達成する為の手段でしかありません。
私のご提案はあくまでも目的を達成する方法を整理してお伝えしただけです。
こちらのご相談をいただいたお客様は、媒介契約を切り替えていただいてから1週間で売却と購入のご契約が締結できました。
メチャクチャ喜んでくれたのと当初ご説明したとおりに完結したので、個人的にも印象に残っているお取引です。
提案力は大事！
販売を担当してくれる営業マンの提案力はメチャクチャ重要です！
それは売主様に販売方法を提案する能力もそうですし、購入希望者様に物件の魅力や購入方法を提案する能力も含まれます。
通常、片手取引でも購入希望者様若しくは先方仲介に、物件の内容を伝えるのは売却を担当している仲介業者です。
この売却担当に提案力がなければ、なかなか魅力は伝わりません。
なぜなら先方仲介さんは買主様より仲介手数料を受け取るので、他の物件でも買ってくれれば良いと考えるケースがある為です。
セカンドオピニオン
なぜ、なかなか売却活動が進まないのか？
お悩みがあればセカンドオピニオンとして他社様のお話を聞いてみるのも方法です。
今までとは違う角度からのご提案を受けられる可能性があります。
お話を聞いて納得すれば媒介を切り替えれば良いでしょうし、納得が行かなければそのまま継続されるのが良いと思います。
どちらにせよ、現時点の状態が客観的に見てどうなのかを把握する事は重要です。
【はうすブレイン】はセカンドオピニオンとしてお客様の問題解決に向けたご提案をさせていただいております。
不動産（マンション・一戸建て・土地・収益物件）のご売却でお悩みがありましたらお気軽にご相談下さい。
当然ながらご相談は無料ですので、ご安心下さい！！！
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