Q.セットバックってなに？なんのために必要なの？注意することってあるの？
土地や一戸建てを探しているとセットバックと言う言葉が記載されていたりしますね！
このセットバックってなに？と思われる方も多い様です。
ここではセットバックについてご説明します。
セットバックってなんなのさ？
セットバックは英語で「後退」を意味しています。
建物を前面道路から後退させて建築することをセットバックと言います。
サイトや図面などの広告では、「要セットバック」や「私道負担あり」などと表記がされています。
セットバックが必要な土地は、セットバック部分が道路として提供をする必要がありますので、その分、建物を建てる為の敷地面積が減少してしまいます。
なぜセットバックが必要なの？
それでは、なぜセットバックが必要なのか？
主に2つの目的で行なわれます。
接道義務
建築基準法では、家を建てる為には土地に接道義務があり、幅員４m以上（地域によっては幅員6m以上）の道路に2m以上接している必要があります。
建物を建てようとしている土地の前面道路が、この幅員を満たしていない場合にセットバックを行ない、道路の幅員を確保します。
これは、防犯面での意味合いが強く、火災などがあった場合に消防車が道路を走れドアの開閉する為の広さを確保することを目的としています。
この場合のセットバックは義務となり、セットバックを行わなければ建物を建てることはできません。
斜線制限の緩和
道路や隣地の採光や通風を確保して良好な環境を保つために建築物の高さを制限する斜線制限という制限を緩和する為にセットバックを行なうケースもあります。
この場合のセットバックは、あくまでも任意となります。
セットバックを行なわなくとも理想の建物が建てられるケースもありますので、建築士と相談してご判断下さい。
セットバックの幅はどう決めるの？
接道義務から道路の幅員を4m確保する必要性はご理解いただけたと思います。
それではどのようにセットバックの幅を決めるのか？
主な例をご紹介します。
道路の向かい側が宅地の場合
道路の向かい側が宅地の場合、道路の中心からそれぞれ等しく必要な幅を分担することになります。
道路の幅が3mであった場合、1mの不足を道路の両脇の土地の所有者で50cmずつ負担することになります。
道路の向かい側が川や崖などの場合
道路の向かい側が川や崖などの場合、そちら側はセットバックすることができません。
その為、川などがある側の道路境界線から水平線で4mを確保する必要があります。
セットバックが必要な物件の注意点！
セットバックが必要な物件の購入を検討する場合に、どのような点に注意をすべきかご説明します。
セットバックの費用
セットバックを行なう際の費用は基本的に所有者負担となります。
一部助成金の対象になるケースもありますが、ケースにより異なりますので、事前に確認が必要です。
特に横浜市のように擁壁の多いエリアでは、セットバック費用が高額になるケースもあります。
事前にどの程度の費用が掛かるのか確認をすることは重要です。
敷地面積の減少
セットバック部分は道路になりますので、有効敷地面積が減少してしまいます。
建ぺい率・容積率の算出は、セットバック面積を除いた敷地面積で行なうので、その点も理解した上での検討が必要です。
もちろん、道路となったセットバック部分には駐車や門などの建築もできません。
セットバック部分の扱い
道路となったセットバック部分ですが、基本的にはそのまま所有権を持たれる形となります。
自治体に寄付もしくは無償提供できる場合もありますが、必ずしも受け取ってくれる訳ではないので、注意が必要です。
固定資産税については非課税となりますが、自動で免除になる訳ではなくご自身で手続きを行なう必要があります。
要セットバック物件は買わない方が良い？
ここまでセットバックの内容をご説明しましたので、大体のイメージをお持ちいただけたと思います。
なんだか面倒くさいので要セットバック物件は嫌だな！と思われてしまった方もいらっしゃるかも知れませんが、積極的に選んでも良いケースもあります。
道路との高低差がない場合
道路との高低差がない場合、セットバックに大きな費用はかからないケースが多いです。
セットバック後の敷地面積でもご希望の間取りが取れるのであれば、検討する価値があります。
相場に比べて販売価格が安い場合
セットバックが必要の為、販売価格を安く設定しいるケースもあります。
この場合、セットバック費用などを考慮して予算内に収まるのであれば検討の価値があります。
道路向かい（周辺）の建物が古い場合
道路向かいや周辺の建物が古い場合、建て替えの可能性が高くなります。
そうなるとセットバックが進み、周辺が綺麗になり資産性が向上するケースもあります。
購入時の土地価格よりもセットバックが進むことで高く売却できるケースもあるので、検討の価値があります。
楽しみながら不動産探し！
人は分からないものに対して恐怖を抱くものです。
それは不動産に対しても同じですね！
近隣の建築計画で陽当りがどうなるのか？
この物件を選ぶとどう言ったリスクがあるのか？
などなど。
理解を深めることで、より良い不動産との出会いにつながると思います。
色々と知識を深めながら不動産探しを楽しんで下さい♪
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